禄丰县2017县城旧城棚户区改造 (二期)问题解答(一)

时间:2017-09-12 15:00    来源:楚雄禄丰县电子政务网站 作者:禄丰管理员    点击量(455)

    一、为什么要实施县城旧城棚户区改造(二期)项目?
        答:一是机遇所在。执政为民、改善民生、让改革发展的成果惠及广大人民群众是各级党委、政府始终坚持的执政理念。2013年来,国家、省、州相继出台了加快棚户区改造工作的实施意见,国家在贷款等方面给予了政策支持,为多年来县委、县人民政府想干又干不了的事情提供了条件,要紧紧抓住国家支持棚户区改造的“最后政策窗口期”,改造刻不容缓。二是民生所系。县城旧城棚户区内简易结构房屋多、建筑密度大、使用年限久、房屋质量较差、安全隐患多、使用功能不完善、配套设施不齐全,县委、县人民政府对低矮、潮湿、破旧、拥挤、安全隐患严重的旧城棚户区进行改造,是顺应民心民意,是广大棚户区居民多年的愿望、迫切的需要。在县财政非常困难的条件下,县委、县人民政府举全县之力,一边抓好农村脱贫攻坚,一边抓好城市棚户区改造,体现了县委、县人民政府高度重视民生、改善民生的信心和决心。三是发展所需。做好县城旧城棚户区改造不断完善城市功能,提升县城品质,进一步促进人口聚集,增添城市发展活力,提高建设水平,对加快经济发展,扩大城市影响力,展示禄丰对外旅游形象,加快新型城镇化进程,提升县城人居环境,有着非常重要的作用。根据县城棚户区改造规划,2016年顺利实施了县城棚户区(一期)改造,同时为充分展示滇西漫长古道上“一江一桥一古镇,九关十八铺”的厚重历史文化景观,打造真正的“龙城会客厅”。正按照4A级景区标准建设集餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游、商业、居住为一体的“金山古镇”,根据规划建设时限要求,2017年必须及时启动棚户区(二期)改造工作,尽快全方位提升县城城乡人居环境,打造宜居宜业幸福城市。
         二、实施棚户区改造的总体要求?
         答:以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导,以科学发展观为统领,以建设和谐禄丰、促进经济社会协调发展为目的,按照“统一规划、配套建设、突出重点、分步实施”的方针,采取政府主导、政策引导、市场化运作的方式,坚持城市棚户区改造与基础设施建设相结合,与拓展城市空间相结合,与推进新型城镇化相结合,切实提高城市棚户区居民的居住水平和生活环境,努力把旧城棚户区改造工程建设成惠及百姓的德政工程和民心工程,推动全县经济社会和谐发展。
        三、实施旧城棚户区改造住房的安置方式有哪些?
        答:为满足棚户区改造对象多样化安置需求,促进棚户区改造与房地产市场的有效衔接,按照《住房城乡建设部  国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》(建保〔2015〕125号)要求,结合我县实际,此次征收采取货币补偿、终结产权的方式进行。具体结算形式根据补偿费用构成分三种,被征收人可以选择其中一种。
        1. 货币补偿·自主安置:补给被征收人的费用=评估总价+棚改补助(评估总价的10%)+过渡安置补助+奖励资金+价格补贴+其他涉及费用。根据征收部门与被征收人签订的《房屋征收补偿协议》,被征收人在协议规定时限内腾空被征收房屋,并将被征收土地、地上构建筑物及相关的产权证明文件移交给征收部门,征收部门把评估总价(被征收人土地及地上构建筑物的评估价值之和)、棚改补助、过渡安置补助、搬迁奖励和价格补贴等费用,以货币方式支付给被征收人,被征收人自行解决安置问题。
         2. 货币补偿·认购商品房:补给被征收人的费用=评估总价+棚改补助(评估总价的10%)+过渡安置补助+奖励资金+购房补贴+价格补贴+其他涉及费用。根据征收部门与被征收人签订的《房屋征收补偿协议》,被征收人在协议规定时限内腾空被征收房屋,并将被征收土地、地上构建筑物及相关的产权证明文件移交给征收部门,征收部门把评估总价(被征收人土地及地上构建筑物的评估价值之和)、棚改补助、过渡安置补助、搬迁奖励和价格补贴等费用以货币方式支付给被征收人。被征收人在禄丰县县城规划区内(禄丰县旧城棚改规划区外)于2017年1月1日—2018年6月30日期间新购商品住房(含预售房)每套面积在60平方米以上的(含60平方米),根据国务院、省、州关于化解房地产库存,促进房地产持续健康发展的指示精神,结合我县实际,在禄丰县2017年县城旧城棚户区改造(二期)中,自征收主体发布征收公告之日起,分三个时段给予被征收人一次性的购房补贴(以房屋腾空并递交产权移交拆除申请书之日为准)。第一时段:自发布征收公告之日起的三十日内(含第三十日)签订协议并腾空房屋移交产权的,户主或其配偶是行政事业单位的居民户按每户2万元、户主或其配偶是原国有企业或集体企业改制的居民户按每户3万元、其他居民户按每户5万元,分别给予被征收人购房补贴;第二时段:自发布征收公告之日的第三十一日至五十日内(含第五十日)签订协议并腾空房屋移交产权的,户主或其配偶是行政事业单位的居民户按每户1.4万元、户主或其配偶是原国有企业或集体企业改制的居民户按每户2.1万元、其他居民户按每户3.5万元,分别给予被征收人购房补贴;第三时段:自发布征收公告之日的第五十一日至六十日内(含第六十日)签订协议并腾空房屋移交产权的,户主或其配偶是行政事业单位的居民户按每户1万元、户主或其配偶是原国有企业或集体企业改制的居民户按每户1.5万元、其他居民户按每户2.5万元,分别给予被征收人购房补贴。对超过第三时段签约搬迁的被征收人,户主或其配偶是行政事业单位的居民户按每户4000元、户主或其配偶是原国有企业或集体企业改制的居民户按每户6000元、其他居民户按每户1万元,分别给予被征收人购房补贴。
        被征收人在第一时段,即自发布征收公告之日起的三十日内(含第三十日)签订协议并腾空房屋移交产权的,在禄丰县县城规划区内(禄丰县旧城棚改规划区外)于2017年1月1日—2018年6月30日期间购买二手商品住房的每套面积在60平方米以上的(含60平方米)被征收人,按每户2万元给予购房补贴,面积在60平方米以下的按每户1万元给予购房补贴。超过第一时段签约搬迁的被征收人购买二手商品房不再享受上述购房补贴。
         3. 货币补偿·回购商品房:补给被征收人的费用=评估总价+棚改补助(评估总价的10%)+过渡安置补助+奖励资金+价格补贴+优惠补助+其他涉及费用。根据征收部门与被征收人签订的《房屋征收补偿协议》,被征收人在协议规定时限内腾空被征收房屋,并将被征收土地、地上构建筑物及相关的产权证明文件移交给征收部门,征收部门把评估总价(被征收人土地及地上构建筑物的评估价值之和)、棚改补助、过渡安置补助、搬迁奖励和价格补贴等费用以货币方式支付给被征收人。被征收人到旧城棚户区改造开发的楼盘中购买商品住房的,按照被征收人签订《房屋征收补偿协议》、腾空被征收房屋并将被征收土地、地上构建筑物及相关的产权证明文件移交给征收部门的时间顺序,享有房屋优先选购权,按房管部门的合同备案价给予被征收人5%的优惠补助。
         四、怎样实施县城旧城棚户区改造项目?
         答:实施县城旧城棚户区改造项目按照以下步骤进行:
       (一)成立领导机构。
       (二)制定棚改规划。
       (三)筹集棚改资金。
       (四)制定棚改工作方案。
       (五)制定征收补偿安置方案。
       (六)宣传政策。
       (七)签订协议。
       (八)腾空房屋。
       (九)兑付补偿款。
       (十)完成拆除。
       (十一)启动规划建设。
        五、棚户区改造动迁完成后,将如何规划建设?
        答:建设金山古镇,项目总占地300亩,总建筑面积12万平方米,总投资8亿元。项目位于禄丰县县城旧城棚户区改造核心区范围,建筑形式为中式建筑,明清风格;融合了禄丰县驿道文化,传承大井街市井文化,是一个集餐饮小吃、民宿客栈、旅游观光、特产销售、购物体验、休闲养生、娱乐休闲为一体的特色文化旅游古镇,金山古镇环境优美,商业氛围浓郁、生活配套设施齐全,能满足500多户商家经营, 3000多人就业,年接待游客可达300万人以上。建成后的金山古镇将是禄丰县的“城市会客厅”,彝人古镇的升级版,对进一步提升禄丰县城市品质、
城市形象,改善禄丰县城人居环境具有重要意义。
        六、二期棚户区改造生活补助有何变化?
        答:针对2017年的物价较2016年有所变化,根据国家统计局禄丰调查队提供的2016年及2017年物价同比指数:为1:1.025,在2016年基础上一次性给予被征收户生活补助调整为3075元∕人(3000元×0.025=75元,2016年为3000元/人)。
         七、二期棚户区改造租房补助有何变化?
         答:针对2017年的租房价格较2016年有所变化,棚户区改造(二期)被征收人租房补助标准由(一期)的10元/㎡/月调整为12元/㎡/月。
        八、二期棚户区改造享受购房补贴的购房时段有何变化?
        答:针对2017年商品房库存房源较2016年减少的实际,为保障棚改户有足够的时间选购商品房,棚改(二期)享受购房补贴政策的购房时段由(一期)的一年调整为一年半,即棚改(二期)购房时段为2017年1月1日—2018年6月30日。
         九、二期棚户区改造价格补贴如何计算?
        答:针对今年与去年出现的市场变化情况,依据县住建局房管所商品房价抽样比对,给予被征收房屋产权证证载产权人和配偶5000元/人的价格补贴。
         十、二期棚户区改造涉及农机具处置(搬迁)的补助如何计算?
         答:针对被征收人有承包土地在棚户区改造(二期)建设规划范围内,且在2017年度内被征收的,凭国土部门的征地补偿花名册,按1000元/户给予一次性农机具处置(搬运)补助。
        十一、二期棚户区改造涉及家禽、家畜处置(搬运)的补助如何计算?
        答:针对规模养殖户(分别对年出栏猪100头、牛20头、羊100只、鸡鸭鹅等禽类1000只以上的养殖户,且须由畜牧主管部门出具的养殖备案证明)每户给予6000元的补助。
       十二、二期棚户区改造范围内的违法违规建筑如何认定和处置?
       答:根据国家省、州、县人居环境提升行动中拆违治违文件精神,对棚户区改造(二期)范围内认定为违规违法的土地及地上构建筑物,以2016年6月6日发布县城旧城棚户区改造(一期)棚改公告为时点,以住建部门发出的停工通知为认定依据, 2016年6月6日之前的按95%建安造价(评估价)补偿,之后的按90%建安造价(评估价)给予补偿。
        十三、房地产价格评估的依据是什么?
        答:(一)单家独院或大杂院住宅
        1.土地价格:采用成本逼近法和基准地价法求取得出,基准地价法依据2017年5月12日起执行的禄丰县县城规划区土地基准地价进行调整,两种方法最终测算后按1100元/㎡取值计算。
        2.地上建筑物价格。依据2016-2017年公开市场价取值计算:
      框架结构一类:1693元/㎡
                 二类:1500元/㎡
     砖混结构一类:1514元/㎡
                  二类:1400元/㎡
                  三类:1300元/㎡
                  四类:1200元/㎡
     砖木结构一类:1037元/㎡
                  二类:850元/㎡
                  三类:700元/㎡
                  四类:600元/㎡
     土木结构一类:814元/㎡
                  二类:700元/㎡
                  三类:600元/㎡
                  四类:500元/㎡
    简易结构:100元/㎡至200元/㎡
        在计算过程中再进行市场因素调修正。具体计算为:分等基准价×房屋新旧程度修正系数×装修修正系数×个别因素修正系数×市场因素修正系数+土地价格后再与市场价对比得出房地合一价。
      (二)单元式住宅
        依据2017年房屋中介机构提供的交易实例及对禄丰县城目前在售楼盘的走访,并在此基础上采用市场比较法进行各种因素修正计算(市场交易实例的平方价值已含土地价值及其他各项因素价值)。
具体交易实例为:
         1.新房交易实例:(2017年成交)
        润都世纪城小区:3500元/㎡
        盛世佳园小区:3200元/㎡
        龙湖新城小区二期:3200元/㎡
        洪博财富中心:3200元/㎡
       市场均价为(3500+3200+3200+3200)÷4=3275元/㎡
        2.旧房交易实例:(2016年至2017年初)
        禄丰金山南路电力公司单元房:2947元/㎡
        禄丰兴民路农业局单元房:2776元/㎡
        禄丰绥丰路食品厂小区:2429元/㎡
        根据以上交易案例,通过市场比较法测算得出单元房均价为2701元/㎡,该单价为棚改二期区域内单元房均价,在实际评估过程中应根据实际情况进行相应修正,其基本情况如下:
         房屋单价=基准价×区域因素修正系数×装修修正系数×楼层修正系数×朝向修正系数。
        十四、临街商铺进深为什么按最深不超过7.8米计算?
         答:7.8米是房屋建筑模数,便于老城区商铺与商场的界定,临街老住宅改为商铺的,一般进深不超过7.8米,层高不超过3米。而商场是建造时就考虑为商业用途,一般层高会在3.6米以上,进深会突破7.8米,超过部分会采用递减式计算。而原住宅改造为商铺的,进深超过7.8米时,以住宅价计算。进深不足7.8米的,按实际深度计算。
        十五、涉及商铺补偿的区段价值类别怎么划定?
         答:2017年6至8月期间,评估公司对老城区不同地段的房屋租金进行了走访调查,同时也对不同地段的人流量进行了实地观察统计和对商铺的经营时段及停业情况进行记录,通过分析测算,把这次涉及棚改区域内的商铺价值分为五段:一段区域为金山南路与金水路交叉口;二段区域为南正街与大井街交叉口;三段区域为南正街与大井街交叉口往北至武装部附近,往南至绥封路附近;四段区域为南正街往东进深商铺道路部分;五段区域为北门街附近,其他区段参考执行。
        以上地段划分为大区域划分,实际测算过程会根据估价对象具体情况进行测算。
         十六、停业(经营)损失费怎么计算?
         答:通常计算规则:商铺价值(通常回收年期22年×12个月)后再扣减应纳税费=月停业损失费。
         例:10000元/㎡÷(22年期×12个月)=37.87元-(37.87元×9%税率)=34.47元/㎡。
           十七、针对共有权人,在产权分割不明晰的情况下,评估报告该确认给谁?
        答:产权分割与评估报告无关。产权分割可以共同协商认定,也可以调解或者诉讼认定。评估报告可作为房屋价值分割的依据。通常情况下,由现在的房屋使用人通知其他共有权人在规定时限内共同签字。
         十八、目前棚改居民户还可办理房屋征收范围内新建、扩建、改建、改变土地及房屋用途,土地及房屋产权转移、分割和抵押,新增工商营业登记注册、分立公有房屋承租关系、户籍迁入或分户等事项吗?
        答:不可以。禄丰县县城旧城棚户区改造工作指挥部已于2017年6月6日发布棚改公告,公告发布之日起暂停办理以上业务。暂停办理期限一年。
        十九、县城旧城棚户区改造范围内住房、临街商业用房是否能够实现土地对等置换回迁?
        答:不可以。一是根据国务院、省、州相关政策,结合禄丰实际,此次旧城棚户区改造征收补偿采取货币补偿、终结被征收房屋产权的方式进行;二是由于拆迁完成后高水平规划,高规格建设的“金山古镇”容积率低,广场、文化设施、街道、水体、绿化,仿古公共建筑等公共基础设施所占比例较大,真正可以用来建盖商品房的土地并不多,建设成本大大增加。而且此次县城旧城棚户区改造范围涉及区域,人口居住密度大,安置成本高,无法实现土地对等置换回迁。
        二十、县城旧城棚户区改造范围内,被征收人60岁(含60岁)以上,以子女(孙子女)名义登记并新购商品住房(含预售房)可以享受购房补贴吗?         
        答:可以。由于年满60岁(含60岁)以上的被征收人在新购商品住房(含预售房)时无法办理按揭贷款,同时避免将来房屋过户增加居民经济支出。年满60岁(含60岁)以上的被征收人在签订《征收补偿协议》时,在协议书上签署上户主及子女(孙子女)的名字,新购商品住房(含预售房)房产初始登记直接登记为子女(孙子女),指挥部将按照被征收房屋产权证登记的产权人给予享受购房补贴。
        二十一、户口在禄丰县外的被征收人,可以按照同类型标准享受棚改政策吗?
         答:可以。县城旧城棚户区改造(二期)的被征收人是指被征收房屋(或其他地上构建筑物)的所有权人,没有户口的限制。
    二十二、县城旧城棚户区改造的被征收户除现有房产外,在禄丰县城无其他房产(县住建部门证明过),现有房产被征收后,在禄丰县县城规划区内(禄丰县县城旧城棚改规划区外)新购商品住房(含预售房)的,是否能够按照首次购房相关政策缴纳契税?
    答:可以。在禄丰县县城规划区内(禄丰县县城旧城棚改规划区外)新购商品住房(含预售房)的被征收户,待被征收人签订房屋征收补偿协议、腾空房屋,并提交土地使用权证、房产证原件及相关证明材料到棚改指挥部后,由县国土局、县住建局注销被征收人棚改区内土地使用权证和房产证,被征收人即可按照首次购房相关政策缴纳契税。
        二十三、在住房征收补偿中,如何界定被征收人身份兑付购房补贴?
        答:按照产权人及其配偶身份认定。例如:产权人及其配偶一方是行政事业单位人员、另一方是原国有企业或集体企业改制人员,该户按行政事业单位人员居民户给予购房补贴;产权人及其配偶一方是行政事业单位人员、另一方是其他居民户,该户按行政事业单位人员居民户给予购房补贴。